Pour bénéficier de cette prime, les copropriétés doivent réaliser des travaux qui répondent aux critères de performance énergétique fixés par l’Etat, tels que l’isolation thermique des murs, des toitures et des fenêtres, l’installation de systèmes de chauffage et de production d’eau chaude économes en énergie, ou encore la mise en place de dispositifs de régulation de la température.

Contrairement aux logements individuels, les montants de MaPrimeRénov’ en copropriété ne dépendent pas d’un barème adapté à chaque opération d’économies d’énergie. Le calcul est simplifié : 25 % du prix des travaux, et ce quels que soient les revenus des copropriétaires.

Le coût des travaux éligibles à MaPrimeRénov’Copro a été revalorisé, celui-ci passe à 25 000 € à partir du 1^er février 2023, contre 15 000 € jusqu’alors.                                                                 Soit une aide maximale de 6 250 euros par logement.

Les copropriétés peuvent demander cette prime auprès de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en remplissant une demande en ligne. (www.maprimerenov.gouv.fr)

Il est nécessaire de fournir des documents tels que le devis des travaux, un diagnostic de performance énergétique (DPE), ou encore un état des lieux des installations électriques et de chauffage.

MaPrimeRénov’ Copropriété est délivrée au syndicat uniquement si :

• Les travaux entraînent un gain énergétique d’au moins 35 % ;
• La copropriété est immatriculée au registre national ;
• Au moins 75 % de lots d’habitation principale la composent ;
• Le chantier est effectué par des entreprises certifiées RGE — Reconnu Garant de l’Environnement — dans leur domaine d’intervention.

En résumé, MaPrimeRénov’ en copropriété  est un dispositif qui permet aux copropriétés de bénéficier d’un soutien financier pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il est nécessaire de répondre aux critères de performance énergétique et de remplir une demande en ligne auprès de l’ANAH pour bénéficier de cette prime.

En plus de bénéficier de MaPrimeRénov’ pour rénover leur copropriété, les bailleurs peuvent également profiter du doublement du déficit foncier pour investir dans le logement social et écologique

Le déficit foncier est une situation qui se produit lorsque les dépenses liées à un bien immobilier sont supérieures aux revenus générés par celui-ci.

Il existe cependant des dispositifs fiscaux permettant de déduire ces déficits de ses revenus imposables. Depuis quelques années, certains bailleurs peuvent bénéficier d’un doublement du déficit foncier. Cette mesure a été mise en place afin de favoriser la construction de logements neufs et la rénovation de logements anciens. Elle concerne principalement les logements locatifs sociaux et les logements écologiques.

La deuxième loi de finances rectificative pour 2022 a apporté une modification importante en ce qui concerne les déficits fonciers des bailleurs. En effet, cette loi a permis d’augmenter de        10 700 à 21 400 euros le déficit foncier pour les propriétaires qui réaliseront des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements locatifs. Ces travaux devront être réalisés au plus tard le 31 décembre 2025, dans le but de faire sortir les logements des classes E, F ou G, et de les faire atteindre une classe comprise entre A et D.

Cette mesure vise à inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs logements locatifs, et contribuera également à lutter contre la précarité énergétique. Les propriétaires pourront ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle aux dépenses engagées pour les travaux de rénovation énergétique.

Cette mesure est également une occasion pour les propriétaires de moderniser leurs logements locatifs, et d’attirer des locataires prêts à payer des loyers plus élevés pour des logements plus confortables et économes en énergie. Les locataires eux-mêmes bénéficieront d’un logement plus sain et plus confortable, avec des factures d’énergie moins élevées.

En somme, cette mesure de la deuxième loi de finances rectificative pour 2022 vise à promouvoir l’amélioration de la performance énergétique des logements locatifs, tout en incitant les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

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Le nouveau DPE devient opposable

Désormais le DPE devient un document de référence et il devient opposable. Concrètement, le mode de calcul du DPE change, il devient plus fiable et plus précis et s’applique à tous les logements. Plus aucun DPE ne sera réalisé sur la base des factures de consommation qui galvaudaient jusqu’ici le diagnostic, car cela dépendait des habitudes de consommation des habitants.

De plus, le DPE opposable signifie qu’un diagnostiqueur peut désormais être attaqué en cas d’erreur de diagnostic, mais également que le commanditaire du diagnostic est également responsable. Ainsi, si l’acquéreur ou le locataire d’un logement constate une erreur dans le DPE, il peut demander un dédommagement en justice en se retournant contre le vendeur ou le bailleur.

Le calendrier de réduction des passoires thermiques

Le gouvernement prévoit de lutter efficacement contre les logements énergivores considérés comme des passoires thermiques, à commencer par les logements étiquetés G et F. Il a ainsi mis en place un calendrier permettant de réduire leur proportion et d’obliger les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour réduire les factures énergétiques des occupants ainsi que l’impact de ces logements sur l’environnement, notamment du fait des émissions de gaz à effet de serre élevés. Ce calendrier se déroulera de la façon suivante :

– A compter de 2022, un audit énergétique sera obligatoire pour vendre un logement considéré comme passoire thermique.
– Les loyers des logements étiquetés G et F seront gelés dès 2023, il sera alors impossible d’augmenter le loyer entre deux locataires.
– Dès 2025, les logements étiquetés G ne pourront plus être mis en location.
– Dès 2028, les logements étiquetés F ne pourront plus être mis en location.
– Les logements étiquetés E ne pourront plus être mis en location à partir de 2034.

Comment passer son étiquette thermique de G à E ?

De nombreux logements vont devoir changer d’étiquette énergétique dans les années à venir, ce qui implique de réaliser les travaux permettant de passer d’une étiquette F ou G à une étiquette E au minimum. Cela nécessite généralement une rénovation globale et complète qui implique les missions suivantes :

– Isoler, en sachant que la priorité est l’isolation des combles qui est responsable en moyenne de 30 % de déperdition de chaleur. Puis vient l’isolation des murs, en privilégiant l’isolation par l’extérieur, puis l’isolation des sols dans le cas des maisons reposant sur une cave ou un sous-sol, puis le changement des fenêtres.
– Ventiler, car une maison trop isolée et mal ventilée provoque des problèmes de champignons et de moisissures. La pose d’une VMC est donc indispensable pour la qualité de l’air.
– Installer un mode de production d’énergie pour le chauffage qui rattrapera les calories manquantes à la production d’eau chaude. Une pompe à chaleur peut être une bonne solution à condition que l’isolation soit optimale.

Il est nécessaire de faire appel à un professionnel certifié RGE pour réaliser un audit énergétique et savoir quels sont les travaux indispensables et prioritaires.

Notez que désormais, améliorer l’étiquette énergétique de son bien va permettre de le valoriser et de le vendre au meilleur prix et dans les meilleures conditions. Les biens considérés comme des passoires thermiques n’entreront plus dans les critères de décence d’ici quelques mois, ce qui va entraîner une décote importante.

Source: seloger.com

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LES COPROPRIÉTÉS DÉSORMAIS ÉLIGIBLES À MAPRIMERÉNOV’

Depuis le 11 janvier 2021, les copropriétés désirant engager des travaux de rénovation énergétique peuvent prétendre au dispositif MaPrimeRénov’. Pour cela, les copropriétés ont l’obligation de disposer d’au moins 75 % de lots de résidences principales et doivent réaliser des travaux de rénovation permettant d’améliorer la performance énergétique d’au moins 35 %. L’aide est versée directement au syndic, qui doit obligatoirement faire appel à une entreprise labellisée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). L’aide financière est plafonnée à 15 000 € par lot et 25 % du montant total des travaux, soit 3 750 € maximum par logement. Si les travaux sont réalisés dans « une passoire thermique » et qu’ils permettent de sortir de l’étiquette énergétique F ou G, chaque logement peut alors se voir attribuer un bonus de 500 €, voir 500 € supplémentaire si l’étiquette énergétique B ou A est atteinte.

ASSEMBLÉES GÉNÉRALES : LES VISIOCONFÉRENCES AUTORISÉES JUSQU’AU 1ER JUILLET 2021

En raison de la crise sanitaire, interdisant les regroupements, les assemblées générales de copropriété ne peuvent pas se tenir en présentiel. Elles peuvent actuellement se tenir par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires et par vote par correspondance. Ces mesures, mises en place depuis le 1er juin 2020, devaient initialement prendre fin le 1er avril 2021. Toutefois, une ordonnance parue au Journal Officiel le 11 février 2021 prolonge les dispositions permettant la tenue d’assemblées générales de copropriété à distance. Elles sont désormais prolongées jusqu’à l’expiration d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 1er juillet 2021.

L’INSTALLATION DE BORNES DE RECHARGE ÉLECTRIQUES FACILITÉ

Pour faciliter les démarches liées à l’installation d’une borne de recharge électrique en copropriété, un décret publié au Journal officiel est venu apporter de nouvelles modalités. Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, un copropriétaire disposant d’un emplacement de stationnement dans un parc d’accès sécurisé à usage privatif peut invoquer son « droit à la prise », que sa place de stationnement soit couverte, extérieure, close ou non. Jusqu’à présent, seuls les emplacements couverts et clos pouvaient accueillir une recharge. De plus, le délai de procédure pour s’opposer à un projet est raccourci. En effet, une fois la notification reçue, le syndic de propriété dispose de 3 mois pour saisir le tribunal judiciaire, contre 6 mois auparavant.

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La D.O, c’est quoi?

Qu’est-ce que l’assurance Dommages-Ouvrage ?

C’est une assurance de travaux obligatoire, dite de « préfinancement » qui permet de vous couvrir en cas de sinistres. Elle a pour objet de vous fournir un financement rapide (105 jours maximum) des frais liés à la réparation des dommages, sans avoir à attendre la décision du juge pour bénéficier d’un dédommagement. Cette assurance couvre ainsi tous les dommages matériels dit de nature décennale pouvant survenir au sein de votre bâtiment, c’est-à-dire les dommages qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs.

La Dommages-Ouvrage Obligatoire et la R.C décennale des constructeurs (C.N.R) :

Elles garantissent :
– les dommages qui portent atteinte à la solidité du bâtiment : un effondrement de toiture, des fissures importantes des murs…

– les dommages qui compromettent les éléments d’équipement indissociables de l’habitation : une rupture de canalisation encastrée, une installation électrique défectueuse…

– les dommages qui rendent le bâtiment inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation : des infiltrations d’eau à l’intérieur des logements, une insuffisance du chauffage…

Vous pouvez également souscrire aux Garanties D.O. dites « facultatives », pour avoir une protection étendue :

– une garantie de « bon fonctionnement » couvrant les éléments d’équipement dissociables pour une durée de 2 ans

– une garantie dommages-ouvrage étendue aux existants, soit une couverture des dommages subis par les ouvrages existants du fait des travaux neufs

– les dommages dits « immatériels consécutifs » tels que les pertes de loyers, privation de jouissance etc.

Autres garanties…

Quelles sont nos garanties complémentaires pendant le chantier ?

– La « Tous Risques Chantier » (T.R.C) : concerne les dommages matériels subis par les travaux neufs et par les ouvrages existants du fait des travaux neufs (et couvre le cout des travaux de démolition, déblaiement, dépose, démontage, nettoiement, décontamination, étayage nécessaire à la réparation d’un sinistre garanti).

– La « Responsabilité Civile Maitre d’Ouvrage » (R.C.M.O) garantit les conséquences pécuniaires de la R.C. que peut encourir le Maître d’ouvrage à la suite de dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs subis par les tiers du fait de la réalisation des travaux (à l’exclusion des dommages causés par l’amiante).

Source: Odealim.com

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Copropriété : quels travaux ne nécessitent pas l’autorisation de tous vos voisins ?

Dans une copropriété, vous n’êtes malheureusement pas toujours la seule personne à prendre des décisions en matière de travaux. En ce qui concerne l’aménagement intérieur de votre logement, vous êtes bien le seul maître à bord si vous n’empiétez pas sur les parties communes ou sur la façade de votre copropriété. Les travaux d’intérieur, comme la décoration, l’installation électrique ou la disposition des pièces sont autorisés sans vote de la copropriété. Toutefois, mieux vaut veiller à ce que vos travaux ne génèrent pas des dégradations, des nuisances sonores ou visuelles pour rester en bons termes avec le voisinage. Ainsi, vous pouvez tout à fait moderniser votre cuisine en l’équipant de nouveaux placards, nouveaux meubles ou de nouvelles cloisons sans avoir à solliciter l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires !

Copropriété : quels travaux sont soumis à l’autorisation de vos voisins ?

Pour tous les travaux qui ont un intérêt collectif, un vote en assemblée générale des copropriétaires est requis. Le plus souvent, ces travaux concernent la modification des parties communes ou la rénovation extérieure de votre copropriété (ravalement des façades, installation de volets roulants, réparation de l’ascenseur, rénovation des pelouses, implantation d’une nouvelle aire de jeux, réfection du toit, etc.). Plus généralement, tous les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation des parties communes (isolation des logements, installation d’une rampe d’accès pour les personnes à mobilité réduite, etc.) sont soumis à l’approbation générale des copropriétaires. En effet, l’accord de tous vos voisins est sollicité afin de conserver un caractère harmonieux à l’ensemble des logements de la copropriété.

Copropriété : quels travaux sont soumis à une autorisation de la mairie ?

Dans le cadre d’une copropriété, certaines réalisations d’intérêt collectif nécessitent le vote de l’assemblée générale, mais aussi une autorisation de la mairie. Cette dernière doit donner son accord pour tous les travaux qui ont un rapport avec le Code de l’urbanisme. Par exemple, le ravalement des murs de la copropriété doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Une fois la proposition de ravalement acceptée et votée par tous, une demande d’autorisation de travaux doit être déposée en mairie. De la même façon, toute nouvelle construction supérieure à 20 m² est soumise à l’obtention d’un permis de construire délivré par la mairie. Cela peut également concerner la création d’un bassin de nage dans une partie commune ou la création de nouveaux parkings dans la copropriété.

Source: baticopro.com

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Cette surconsommation peut avoir un coût important et mettre en péril l’équilibre financier de la copropriété.

Ce qui est prévu

La loi Warsmann permet depuis juillet 2013 de voir ramener le montant de la facture
au double de sa consommation moyenne, l’excédent étant l’affaire du fournisseur d’eau.

En effet, le Code Général des Collectivités prévoit que « […] L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédent le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans un délai d’un mois à compter de l’information, la facture de réparation de la fuite. »

Ce que vous devez faire

En cas de fuite et de surconsommation, vous devez, dans le mois qui suit la réception de la facture ou de l’avis de surconsommation :

• faire rechercher la fuite si elle n’est pas visible,
• faire procéder à sa réparation,
• adresser une demande de dégrèvement au service des eaux en justifiant de la réparation réalisée.

A défaut de réalisation de ces démarches dans le délai d’un mois, votre demande de dégrèvement sera rejetée.

Et l’assureur?

Nos intercalaires comportent une garantie perte d’eau, plafonnée et assortie d’une franchise.

N’hésitez donc pas à nous déclarer toute perte d’eau, non remboursable par le service des eaux, en joignant à votre déclaration:

• facture et rapport de recherche de fuite,
• facture de réparation,
• copie de votre demande de dégrèvement et réponse du service des eaux,
• copie des 3 dernières factures de consommation sur la période équivalente.

Source: odealim.com

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Achat ou location : qu’est-ce que l’IAL ?

« L’Information des Acquéreurs et des Locataires (IAL) est un dispositif qui s’adresse à tous les futurs acquéreurs ou locataires d’un bien immobilier quel qu’il soit. Il leur permet d’être informés en toute transparence sur les différents risques ou nuisances auquel est exposé le bien qu’ils convoitent », indique Katy Narcy, Adjointe au chef du service risques naturels et hydrauliques au sein du ministère de la transition écologique. « L’IAL permet notamment de prendre sa décision d’achat en toute connaissance de cause. Ce sont des informations que l’acquéreur ou le locataire ne va pas forcément trouver de lui-même, de façon spontanée. Ce dispositif permet également d’informer la population sur les risques de façon plus large. Cela permet à la population, le jour où un risque advient, d’être mieux formée et de mieux réagir. Par exemple, si l’on sait que nous sommes en zone inondable, le jour où une inondation survient, on aura plus facilement les bons réflexes. Dans une zone exposée au radon, on saura qu’il faut aérer son logement régulièrement pour éviter les problèmes ».

L’état des risques doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente ou au bail de location.

L’Information des Acquéreurs et des Locataires est-elle obligatoire ?

« Oui, tout à fait, la remise de l’état des risques est obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers, que ce soit des logements, des bureaux, des commerces ou même des terrains constructibles. Tout propriétaire qui loue un bien est également soumis à cette obligation », affirme Katy Narcy. « Les conséquences de la non-fourniture de l’état des risques peuvent être très importantes pour le propriétaire. En effet, cela peut aboutir à l’annulation du contrat ou à une réduction du prix, même une fois que le contrat a été signé. Il est donc vraiment très important de respecter cette obligation, dans l’intérêt du propriétaire, mais aussi de l’acheteur ou du locataire », précise l’Adjointe au chef du service risques naturels et hydrauliques au sein du ministère de la transition écologique.

Ce document peut-il être réalisé directement par le propriétaire ?

« Effectivement, l’état des risques peut être réalisé directement par le propriétaire, contrairement aux autres diagnostics pour lesquels le recours à un professionnel agréé est obligatoire puisqu’ils nécessitent des connaissances très pointues et d’examiner le bâtiment sous toutes ses coutures. Pour l’état des risques, le propriétaire peut se faire accompagner par un professionnel s’il le souhaite, mais cela est facultatif », rappelle Katy Narcy. « Pour faciliter le travail des propriétaires, nous avons mis en ligne récemment un outil numérique, qui s’appelle l’Errial sur le site internet Géorisques. Il permet, de manière très simple, juste en rentrant son adresse ou le numéro de parcelle, d’avoir un état des risques pré-rempli, qu’il suffit de compléter avec quelques informations. Pour faire l’état des risques, le propriétaire peut soit prendre le formulaire qui existait jusqu’à maintenant, avec des cases à cocher, soit opter pour l’Errial ».

L’acheteur ou le locataire peut-il vérifier l’état des risques ?

Oui, l’acheteur ou le locataire peut vérifier l’état des risques. Lorsqu’il fait sa recherche de logement, il peut aller sur le site Géorisques. Il a la possibilité de faire une recherche par parcelle mais aussi à l’échelle de la commune. Il peut aussi se renseigner sur le logement qu’il habite actuellement. Cela est important pour prendre des mesures visant à réduire la vulnérabilité de son bien. Sur le site Géorisques, on peut trouver des conseils sur l’aération par exemple. On peut aussi, si l’on sait que l’on est en zone inondable, prendre des mesures pour être moins vulnérable le jour où il y a une inondation, en mettant par exemple le compteur électrique plus haut que la cote d’inondation. Cela permet, le jour J, de garder son circuit électrique en bon état et de ne pas avoir à le refaire. Il est important d’avoir cette connaissance des risques, au-delà du simple moment où on achète un bien.

Source: se loger.com

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Le propriétaire doit informer le locataire sur sa consommation d’énergie

Source: se loger.com

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Pour acheter une partie commune, il faut obtenir l’accord du syndic

Si vous souhaitez acquérir une partie commune de votre copropriété, vous devez obtenir l’accord du syndic. Votre projet doit être débattu et voté lors d’une assemblée générale. Vous devez contacter le syndic de copropriété afin qu’il inscrive votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Vous devez constituer un dossier comprenant les documents et conditions liés à votre projet (plans, schéma de la réalisation finale, montant proposé pour le rachat de la partie commune, etc.) et le joindre à la convocation de l’assemblée générale. De son côté, le syndic joindra à la convocation le dossier complet du projet, précisant la modification d’un lot ou la création d’un lot supplémentaire, la nouvelle affectation des tantièmes, la nouvelle répartition des charges, le montant proposé pour le rachat, le descriptif du projet de travaux et la modification du règlement de copropriété.

Comment est fixé le prix d’une partie commune ?

En sa qualité d’administrateur de la copropriété, c’est le syndic qui percevra le montant de la vente. Il sera également chargé de répartir ce montant entre les copropriétaires, y compris l’acquéreur. Cette répartition s’effectue au prorata de leurs tantièmes de copropriété, si la partie vendue est commune à l’ensemble des copropriétaires. Si la partie vendue n’appartenait qu’à certains copropriétaires, le montant de la vente sera réparti entre eux. La répartition sera réalisée de façon proportionnelle, en fonction des tantièmes de copropriété. Précisons que l’évaluation du prix de la partie commune n’obéit à aucune règle légale spécifique. Pour estimer sa valeur, plusieurs éléments sont pris en compte, comme le prix du marché, la situation de l’immeuble, l’état du bien ou encore la plus-value que peut générer l’ajout de la partie commune au logement.

Source: se loger.com

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