Changer de syndic de copropriété peut parfois ressembler à un véritable parcours du combattant même si cela est au final relativement simple.
Cependant c’est une démarche qui ne s’improvise pas et qui mérite conseil. Le changement de syndic est une opération qui se prépare pour éviter la vacance de syndic.
Que dit la loi ?
Si vous avez décidé de changer de syndic de copropriété, et avant l’expiration du mandat de votre syndic, la mise en concurrence d’un ou plusieurs projets de contrat de syndic de copropriété pour comparer leurs prestations est obligatoire au moins tous les trois ans.
Cette mise en concurrence est faite par votre conseil syndical avant la tenue de la prochaine AG qui se prononcera alors sur la désignation de votre nouveau syndic. Elle peut être initiée par un seul des copropriétaires (avec un courrier RAR) qui proposera alors de lui-même une ou plusieurs solutions alternatives et demandera à ce qu’elles soient inscrites au prochain ordre du jour.
Cette mise en concurrence n’est toutefois pas obligatoire uniquement dans deux cas :
– si la copropriété n’a pas de conseil syndical,
ou
– si l’assemblée générale de l’année précédente avait décidé à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence.
L’Assemblée Générale pour changer de syndic de copropriété doit impérativement se tenir avant la fin du mandat du gestionnaire en place. Il est fortement recommandé de respecter un délai d’au moins un mois avant cette date butoir de manière à anticiper d’éventuels imprévus. En effet, le cas échéant, cela vous permettra d’organiser une assemblée extraordinaire si le vote, faute de majorité suffisante, n’a pas pu être validé.
Le nouveau syndic doit obtenir la majorité dite de « l’article 25 » (de la loi de 1965), à savoir la majorité absolue des voix en tantièmes de tous les copropriétaires – présents ou représentés- ou, à défaut, à l’issue d’un deuxième vote, à la majorité simple (article 24).
Et la crise sanitaire ? A-t’elle des conséquences pour changer de syndic ?
Le gouvernement a pris des dispositions législatives pendant les deux périodes de confinement pour ne pas empêcher le fonctionnement normal des syndics et pour ne pas empêcher non plus le renouvellement ou le changement de votre contrat.
Les Assemblées Générales peuvent cette année être tenues en présentiel ou en distanciel jusqu’au 31 janvier 2021 au plus tard.
Quels sont les différents critères de choix :
Avant d’opérer à un changement de syndic de copropriété, un certain nombre de critères sont à prendre en compte :
– Il faut avoir une bonne raison à avancer et qui surtout rallie la majorité des copropriétaires. La communication est la clé du succès : discuter, organiser des rencontres, faire du porte à porte…
Concernant le nouveau prestataire, vérifiez bien:
– le sérieux du syndic sur lequel vous jetez votre dévolu.
– les prestations proposées. Correspondent-elles à vos besoins et à vos projets ?
– les honoraires. Pour les prestations courantes (tarification annuelle et forfaitaire selon le nombre de lots) et les tâches particulières (celles qui n’entrent pas dans la gestion courante), vérifiez bien le montant des honoraires qui sont libres.
Les 5 étapes clé à respecter :
1/ définir avec votre nouveau prestataire vos réels besoins pour qu’il puisse vous proposer un contrat
2/ envoi du courrier RAR de mise en concurrence à votre syndic afin de porter la question à l’ordre du jour de l’AG
3/ présence du nouveau syndic lors de l’AG, car s’il est élu, il prend immédiatement ses fonctions et se doit de poursuivre l’AG
4/ sur une durée d’un mois, passation des archives entre les deux syndics réglementée par la loi de 1965 (art. 18-2)
5/ reprise des éléments comptables et administratifs par votre nouveau syndic de copropriété.
Sachez enfin que certains syndics de copropriété se proposent de prendre en charge ce processus de changement pour vous simplifier la tâche et faciliter le changement de prestataire.
